PROCESOS NECESARIOS PARA CONSTRUIR CUALQUIER INMUEBLE EN MÉXICO.

Cuando se quiere  construir cualquier tipo de inmueble  y se cuenta con el capital, se tiene que tomar en cuenta varias acciones:

Selección y adquisición del terreno, el proyecto ejecutivo, presupuesto del proyecto y la construcción del mismo.

En el caso del terreno es importante tomar en cuenta varios factores, en este artículo soló mencionaremos uno que es lo relacionado a las licencias y permisos que otorgan las dependencias del gobierno tanto municipales como estatales.

Es importante tomar en cuenta antes de adquirir el terreno varios aspectos como es uso del suelo, alineamiento y número oficial del mismo, para determinar si es viable para nuestro proyecto; además de investigar sino tiene alguna afectación del predio. (ver mas)

EL IMPACTO DE LOS SISMOS EN LA CONSTRUCCIONES

En México la ocurrencia de sismos es casi diaria, afortunadamente son la gran mayoría de poca magnitud y los daños tanto físicos como personales son mínimos.

En México las construcciones deben de cumplir con las Normas y Reglamentos vigentes, y a consecuencia de los sismos de septiembre de 1985 estas Normas y Reglamentos se modificaron y   las construcciones se tuvieron que ejecutar cumpliendo con los lineamientos del nuevo reglamento de construcción, las edificaciones construidas anteriormente se tuvieron que ajustar a las nuevas Normas y Reglamentos.

Estas Normas y Reglamentos son mas exigentes en estructuras de edificios destinados a centros recreativos, centros educativos, centros comerciales, centros de trabajo, unidades habitacionales y edificaciones donde la permanencia de seres humanos es cuantiosa.

En ese año de 1985 y después hasta el año 2000, se crearon programas por parte del gobierno federal para rehabilitar las edificaciones públicas sobre todo en el D.F., y proteger las edificaciones de sismos similares o un poco mayores. 

 Sin embargo en gran parte del territorio mexicano no estamos exentos de  que se presente un sismo de mayor magnitud, y tenga consecuencias negativas a las estructuras que se construyeron antes de 1985,  y la cuales no han sido rehabilitadas. cupre 

QUE CONDICIONES DEBO CONSIDERAR ANTES DE COMPRAR UN TERRENO EN MÉXICO.

Cuando vamos a  comprar un terreno y nos decidimos por él por facilidades de pago, o por precio bajo lo cual es bueno, debemos sin embargo considerar dos condiciones importantes.

Considerando que no es lo mismo comprar  terrenos para construir  viviendas a construir fábricas, escuelas, industrias o centros comerciales.

 Debemos estudiar con cuidado:   

1)      CONDICIONES FÍSICAS Y ECONÓMICAS

i)        La topografía del terreno es determinante para el costo de construcción de la edificación, claro con un buen proyecto se pueden minimizar  las desventajas.

ii)      El material del suelo donde se localiza el terreno es otro aspecto ha considerar. Muchas veces y de acuerdo al proyecto un suelo rocoso o muy blando resulta contraproducente.

iii)    La orientación astronómica del terreno es un factor importante para el proyecto, no es lo mismo construir una vivienda, un centro de estudio o un centro de trabajo en una zona fría o cálida. Depende el destino de la edificación para obtener ventaja de la orientación del terreno

iv)    La disponibilidad de los servicios municipales son determinantes: agua potable, drenaje, energía eléctrica, gas, recolección de basura, vigilancia policiaca y otros servicios. Es mus costoso conseguir cualquiera de estos servicios si no se cuenta con ellos.

v)      Es también importante algunos otros servicios públicos o privados con que cuenta el lugar, como medios de transporte, centros comerciales, centros educativos, hospitales, centros de trabajo, centros de servicios, viviendas y otros.

2)      CONDICIONES  LEGALES

i)        Es muy importante antes de adquirir el terreno visitar la dependencia que se encargan de autorizar los permisos de construcción, con el fin de obtener información del predio o terreno,  esto es porque de acuerdo a la zona territorial existe un uso del suelo del predio.

ii)      No es lo mismo uso del suelo autorizado para vivienda, que si es comercial,  industrial o inclusive restringido para cualquier edificación.

iii)    También si el inmueble a construir afecta el medio ambiente, tendremos que obtener licencia de impacto ambiental.

Como se observa es importante tomarse su tiempo y consultar con asesor o empresa que tenga experiencia en este tema.

La empresa www.cupre.com  se coloca a sus órdenes, para apoyarle desde la etapa de la adquisición del predio hasta la terminación de la edificación. 

CONTRATISTA. ESTIMACIÓN Y PRESENTACIÓN DE FACTURAS PARA COBRO.

Quizá sea algo obvio, pero es de todos conocidos que al presentar una estimación para su revisión, la Dependencia cuenta con un término para aprobarla ya que si no lo hace se tendrá por aceptada. Si sucede lo anterior, es lógico que el contratista deba presentar la factura correspondiente para proceder a su cobro.

Aquí viene lo interesante, derivado de nuestra experiencia nos hemos percatado de que en ocasiones la Residencia de Obra, simplemente NO quiere tramitar ni revisar SIN JUSTA CAUSA las estimaciones que le presente el contratista, y en ocasiones simplemente se niegan a pronunciarse sobre las estimaciones que ya se presentaron y de las cuales se venció el término de 15 días que tenía la Residencia de Obra para pronunciarse al respecto. 

Derivado de lo anterior, si estás en este supuesto, es muy importante que PRESENTES TU FACTURA (sin importar lo que te diga la residencia de obra), recabando el correspondiente el acuse, y si algún funcionario se negaré a aceptarla, deberás ingresarla directamente por Oficialía de Partes de la Dependencia, recuerda que, bajo ningún supuesto te pueden inadmitir un escrito, pues estás ejercitando un derecho de petición.

Se comenta lo anterior, porque existe criterio de los Tribunales que cuando el Contratista reclama el pago de una estimación (factura), debe acreditar fehacientemente que presentó su factura para su trámite y cobro a la Dependencia, de lo contrario, el Juez nunca condenará a la Contratante a dicho pago, pues nunca se acreditó que hubiera nacido ese derecho por parte del Contratista.

Aportación de: Onicem Abogados

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